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미래에셋그룹의 첫번째 리츠

미래에셋맵스제1호 리츠

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[주담과Q&A] 미래에셋맵스제1호리츠 (2020년 7월 2일)


Q1. 임차인의 임대료 수준과 향후 임차인의 임대차계약중도해지 후 이전 가능성에 대해 어떻게 보는가? A1. 본 자산은 전체 임대면적의 100%를 GS리테일과 20년간 책임임대차계약을 체결했다. 연간임대료는 약 107억 원 수준, 보증금은 500억 원으로 연간임대료의 약 5배 수준이다. 통상 타상업시설대비 높은 보증금으로 평당임대료는 낮을 수 있지만, 임대차계약으로 인한 중도해지 시 공실 발생 리스크를 줄이기 위해 1) 신용도 높은 대체 임차인 확보를 위해 필요한 위약벌(500억 원, 약 5년치) 조항 2) 후속임차인 유치 의무 외 별도의 손해배상 의무 등 임대인 보호장치를 임대차 계약서에 반영하는 등 공실리스크를 최소화하여 안정적인 현금 흐름을 예상하고 있다. 롯데쇼핑은 유통3사(롯데쇼핑, 현대백화점, 신세계) 중 아울렛 비중(마트 제외)이 가장 높다. 롯데쇼핑의 아울렛 출점 전략은 소비자와의 접점을 빈번하게 만들어 언제 어디서나 쉽게 접근 가능하도록 하는 것이 목적이다. 따라서 도심형 아울렛의 중요도가 타 유통사대비 높은 편이다. 롯데쇼핑의 도심형 아울렛(2019년)은 16개이며, 이중 수도권에 위치한 자산은 6개다. 도심형 아울렛 중 수도권 남부권역은 본건이 유일하며, 2018년 기준 수도권 도심형 롯데아울렛 매출 및 평당 월 매출(평효율)은 광교점이 매출 1위, 평효율 2위를 기록한 바 있다. Q2. 코로나가 본 자산에 미치는 영향은 없는가? A2. 본건 리츠와 임차인인 GS리테일 간에 2020년 3월20일에 체결한 변경임대차계약서는 고정 월차임 계약이다. 3월24일 소유권 이전을 완료한 본건 리츠는 GS리테일로부터 임대차계약서상에 명시된 고정 임대료를 문제없이 수령했다. 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설의 경우 코로나 확산이 진행됐던 3월~4월2일까지 영업시간을 1시간씩 단축하여 운영을 진행했으며, 코로나 사태가 진정되기 시작한 4월3일부터 나이키 메가샵 오픈과 함께 운영시간을 정상으로 변경하여 운영하고 있다. GS리테일 및 PM사로부터 제공받은 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설의 매출액은 2020년 3월 전월대비 약 51.3% 상승했다. 이는 4월3일부터 나이키 메가샵 오픈과 함께 정상화된 운영에 기반하는 것으로 판단된다. 광교 센트럴푸르지오시티 또한 상업시설로서 코로나19 영향으로부터 자유로울 순 없지만, 본건 리츠의 임차인인 GS리테일로부터 고정임대료를 수취하기에 매출액 대비 연동 임대료를 수취하는 타상업시설 대비 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상된다. 임차인인 GS리테일의 경우 2020년 5월15일 제출한 분기보고서에 따르면 작년 1분기 대비 매출액과 당기순이익이 상승했고, 임차인의 신용등급 또한 지속적으로 안정적일 것으로 판단하고 있다. Q3. 본 자산의 주위 주거 및 상권 현황과 향후 발전 가능성은 어떻게 보는가? A3. [수요관점] 본 자산은 국내 최대 기업인 삼성전자 수원 및 기흥 사업장, 광교 테크노밸리, 법조타운 등 대규모 업무 시설을 바탕으로 160만명 규모의 양질의 배후 수요층을 확보하여 안정적인 상권을 형성하고 있다. 이는 광교 신도시 외에 수원 구도심 및 기흥 생활권 등 인근 지역의 유입 가능한 소비층을 모두 포함한 수치이나, 광교신도시만 보더라도 약 11만명 이상의 고소득 인구가 상주하고 있다. 2011년 첫 입주 시작 후 당초 국토부에서 계획했던 광교신도시 수용 인구가 7만7천명이었던 것과 달리 현재는 경기도 신청사 입주(2021년 완공 예정)와 같은 지속적인 업무시설의 입주 호재에 따라 꾸준히 양질의 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보인다. [공급관점] 광교 신도시 소재 광교 중앙역 인근 본 자산과 비슷한 규모의 대규모 상업시설로는 광교호수공원 일대로 아비뉴프랑 광교점, 월드스퀘어, 최근에 오픈한 갤러리아 광교점이 유일하다. 향후 인근 지역에 추가로 공급이 예정된 대형 상업 시설은 없다. [결론] 결과적으로 본 자산은 삼성전자 수원 및 기흥 사업장 외 광교 테크노밸리, 법조타운 등 업무시설을 바탕으로 자족형 복합기능을 갖는 수부도시다. 또한, 인근지역의 상업시설 추가 공급물량은 제한적인 반면 양질의 배후 수요는 지속적으로 유입이 예상되어 향후 발전가능성은 긍정적이다. Q4. 향후 신규 공급 발생이 제한적이라 보는 이유는 무엇인가? A4. 경기도는 골목상권을 살리기 위한 목적으로 무분별하게 개발되고 있는 대형 점포의 입지를 제한하는 조례 개정을 착수할 예정이다. 이 점은 광교신도시 또한 해당되는 사안으로 향후 대형 점포의 추가 공급은 제한적으로 이뤄질 것으로 예상한다. 경기도시공사 토지이용계획에 따르면, 광교지구 택지개발사업은 2004년 처음 택지개발예정지구로 지정된 이후 아래와 같이 총 7단계에 걸쳐 개발사업이 진행되고 있으며, 이 중 거의 모든 개발 사업이 완료되어가고 있다. 이에 따라 본 자산 인근 지역 내 추가로 대규모 상업시설이 공급될 가능성은 매우 작을 것으로 보고 있다



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