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미래에셋그룹의 첫번째 리츠

미래에셋맵스제1호 리츠

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초저금리 시대, 매력적인 투자 대안으로 떠오르는 리츠 (2020년 07월 02일)

<2020-07-02> 한국은행이 기준금리를 연 0.5% 사상 최저 수준으로 내리면서 시중은행의 예적금 금리 인하가 시작됐다. 이런 0%대 초저금리 시대에 투자 대안으로 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있는 부동산투자회사(리츠∙REITs)가 부상하고 있다. 올 하반기 상장 예정을 알린 미래에셋맵스제1호위탁관리부동산회사(맵스제1호리츠)는 미래에셋자산운용이 자산관리회사로 운용 중인 첫 번째 부동산투자회사다. 맵스제1호리츠는 경기도 광교신도시 내 핵심지역에 위치한 광교 센트럴 푸르지오시티 상업시설에 투자하는 리츠다. 광교신도시 주변에는 수원 구도심과 수지, 분당 등 인접 주거밀집지역으로부터 약 160만 명 규모의 풍부한 배후수요를 확보하고 있다. 국내 최대기업인 삼성전자 수원 디지털시티와 광교 테크노밸리, 법조타운 등 대규모 업무시설이 밀집돼 있는 자족형 경제기반을 갖춘 복합 기능도시를 구축하고 있어 성장 잠재력이 높은 것이 특징이다. 또한, 판교-분당-광교로 이어지는 수도권 남부 핵심 교통축에 위치하여 서울 도심 및 강남권과의 접근성이 우수하다. 광교 신도시 내 도로 확장 및 광교 중앙역 일대 지하화 추진 등 경기도시공사의 지속적인 교통 인프라 개선 의지와 함께 향후 신분당선 연장(광교~호매실, 강남~용산)을 통해 거주 및 소비목적으로 추가될 인구 유입까지 기대해볼 수 있다. 경기도시공사 토지이용계획에 따르면 광교지구의 택지개발사업은 2004년 처음 택지개발예정기구로 지정된 후 총 7단계에 걸쳐 개발사업이 진행되고 있다. 이 중 5단계까지는 개발이 완료된 상태이며, 향후 추가 공급 예정인 대형 상업시설은 제한적이다. 현재 해당 상업시설은 신용등급이 우량한 임차인과 전차인으로 구성돼있다. GS그룹과 롯데그룹 내 핵심 계열사와 2035년 9월까지 임대차 및 전대차 계약을 맺고 있어 안정적인 수익창출이 기대된다. 잔여 임대차 계약기간만 약 15년 이상으로 국내 기 상장된 리츠 중에서는 최장 기간이다. 이중 신용보강 구조를 통해 경기변동에 따른 위험을 최소화하여 향후 10년 간 평균 연환산 배당률은 약 6% 초반 수준이 예상된다. 특히 이번 공모에 참여한 투자자는 상장 4개월 후, 약 7% 후반 수준의 배당률이 예정돼있어 투자자들에게는 매력적으로 다가갈 전망이다. 맵스제1호리츠는 향후 주요 핵심 권역에 위치한 우량 임차인을 기반으로 오피스와 물류창고, 데어터센터 등의 신규 자산 편입을 통해 포트폴리오 가치를 극대화시킬 계획이다. 추가 자산 편입으로 수익성은 극대화하고 리스크는 최소화하여 투자 가치를 높일 예정이다. 언론에 공개된 자료에 따르면, 맵스제1호리츠는 이달 말 유가증권시장에 상장될 예정이다. 대표 주관사는 미래에셋대우, 공동 주관사는 신한금융투자이며, 인수 회사는 SK증권이다.

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